“AIRBNB” em condomínio agora depende de aprovação: o que a decisão do STJ muda para proprietários, síndicos e moradores
Você comprou um apartamento pensando em rentabilizá-lo pelo Airbnb. Ou então você mora num prédio onde um vizinho recebe hóspedes toda semana, e ninguém nunca pediu permissão a ninguém. Nos dois casos, uma decisão do Superior Tribunal de , publicada em 7 de maio de 2026, muda o cenário de forma concreta.
A Segunda Seção do STJ estabeleceu, por 5 votos a 4, que a utilização de imóveis em condomínios residenciais para estadias de curta temporada, como as feitas via Airbnb, exige aprovação prévia em assembleia condominial, com quórum mínimo de dois terços dos condôminos. O julgamento ocorreu em REsp de relatoria da ministra Nancy Andrighi, e o entendimento passa a valer para todos os processos sobre o tema no país.
Não é uma proibição. É uma exigência de processo. E a diferença entre as duas coisas é enorme para quem tem ou pretende ter um imóvel nesse modelo.
Por que o STJ entendeu dessa forma?
O caso chegou ao STJ por um recurso de uma proprietária de apartamento em Minas Gerais que queria oferecer o imóvel em plataformas digitais sem passar por assembleia. O condomínio se opôs, alegando que a prática não estava prevista na convenção e comprometia o caráter residencial do prédio. O Airbnb entrou na ação como interessado.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, sustentou que a questão central não é qual plataforma foi usada para ofertar o imóvel, mas o que está sendo feito com ele. “É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais”, afirmou no voto. O que importa é que a exploração recorrente e profissionalizada de locações de curta duração descaracteriza a finalidade residencial da unidade.
“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.” — Ministra Nancy Andrighi, STJ, REsp 2.121.055
O fundamento legal: dois artigos do Código Civil
O voto da ministra apoiou-se em dois dispositivos do Código Civil. O primeiro é o artigo 1.336, inciso IV, que determina que os condôminos têm o dever de dar às suas unidades a mesma destinação da edificação. Se o prédio é residencial, as unidades também precisam ser usadas com finalidade residencial.
O segundo é o artigo 1.351, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para qualquer mudança de destinação do edifício ou da unidade. Para o STJ, a exploração econômica reiterada por plataformas de curta temporada configura exatamente esse tipo de mudança, e por isso o quórum qualificado é necessário.
A ministra também destacou que contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se encaixam completamente nem como locação residencial tradicional nem como serviços de hotelaria. São contratos atípicos, com características próprias, e é justamente essa atipicidade que justifica o tratamento diferenciado.
O que essa decisão complica na prática?
O primeiro grupo afetado é o dos proprietários que já operam imóveis em plataformas de curta temporada sem autorização do condomínio. A partir desta decisão, eles passam a estar em situação irregular, e o condomínio pode acionar judicialmente para cessar a prática. A decisão do STJ uniformiza a jurisprudência, o que significa que juízes de todo o país passam a ter um parâmetro claro para decidir esses casos.
O segundo grupo é o dos investidores. Quem comprou apartamento em condomínio residencial com plano de rentabilizá-lo via short stay precisa agora verificar se a convenção permite a atividade ou se há chance real de obter os dois terços em assembleia. Sem esse aval, o modelo de negócio simplesmente não tem base legal.
Há ainda um terceiro grupo menos óbvio: quem vai comprar. Imóveis em prédios residenciais sem aprovação para short stay e sem histórico de deliberação favorável passam a ter risco jurídico para esse uso específico. O comprador que não verificar isso antes de fechar o negócio pode se deparar com uma proibição que não estava no seu plano.
O que o STJ não proibiu e onde fica a saída?
É importante dizer com clareza o que a decisão não fez. O STJ não proibiu o Airbnb. Não proibiu a locação por temporada. Não disse que condomínios residenciais nunca poderão ter esse tipo de uso. O que a corte estabeleceu é que, para imóveis em condomínios residenciais, a aprovação coletiva é condição necessária.
A própria ministra Nancy Andrighi apontou um caminho para investidores: buscar imóveis destinados especificamente à hospedagem temporária, como flats e empreendimentos voltados à curta estadia. Nesse caso, a destinação já está prevista desde a origem, e a questão do quórum não se coloca.
Para condomínios que quiserem regularizar a situação e permitir o modelo, a via é a assembleia com quórum de dois terços. Se aprovado, a convenção deve ser atualizada para refletir essa decisão coletiva. Para condomínios que quiserem proibir formalmente, a convenção pode fazer isso de forma expressa, com menor quórum.
Quando é hora de buscar orientação jurídica?
Para proprietários que já operam nesse modelo e não têm autorização do condomínio, o momento de agir é agora, antes de receber uma notificação ou uma ação judicial. Regularizar a situação proativamente é sempre mais barato e menos desgastante do que responder a um processo.
Para síndicos e administradoras, a decisão do STJ é um gatilho para revisar a convenção do condomínio e verificar se há regras claras sobre o tema. A omissão da convenção deixou de ser uma zona cinzenta: agora o silêncio significa proibição por padrão, salvo deliberação em contrário.
Para quem está prestes a comprar um imóvel com intenção de usar como short stay, a due diligence jurídica passa a incluir a verificação da convenção condominial e do histórico de assembleias. Um detalhe que antes parecia burocrático pode ser o fator que inviabiliza ou viabiliza o investimento.
Tem imóvel em condomínio e usa plataformas de curta temporada? Ou é síndico e precisa entender como a decisão afeta o seu prédio? Com uma abordagem personalizada e um compromisso com a excelência, a equipe da Alves Moreira & Advogados Associados está à disposição para oferecer suporte e orientação.
