STJ decide que condomínio pode impedir locação pelo Airbnb
Em recente julgamento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, decidiu que a convenção do condomínio pode restringir os proprietários de alugar seus bens imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, por curta temporada. Contudo, ainda é permitido a utilização das unidades na modalidade de aluguel por longo período.
Este é um tema de grande relevância envolvendo o direito de propriedade, segurança e normas condominiais. Por isso, elaboramos o presente artigo a fim de esclarecer o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a respeito do tema, através dos seguintes tópicos:
- Como funciona o Airbnb?
- O que levou a discussão do tema?
- A explicação sobre a decisão do STJ
Confira a seguir maiores esclarecimentos sobre esse assunto e como isso pode afetar condomínios e proprietários de imóveis.
COMO FUNCIONA O AIRBNB?
Em breve síntese a fim facilitar o entendimento sobre o tema, o Airbnb é uma plataforma digital onde permite que pessoas do mundo inteiro ofereçam seus bens imóveis em locação para usuários que buscam acomodações mais em conta, em uma determinada região, por um período de tempo curto e determinado.
O Airbnb permite ao proprietário do imóvel, abrir opções de locar apenas um quarto ou o imóvel completo para outras pessoas, bem como, alugar apenas um espaço. Esta é uma plataforma digital que se popularizou rapidamente entre os turistas, viajantes e profissionais em trânsito, por conta dos custos baixos, comodidades que uma residência possui em relação aos hotéis e pela desburocratização na hora de alugar.
O QUE LEVOU A DISCUSSÃO DO TEMA?
O litigio surgiu pelo fato dos condomínios editarem normas proibindo este tipo de locação de curta temporada e os proprietários, adeptos desta plataforma digital, tem utilizado o judiciário como alternativa para discutir tais regras.
Os casos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ocorreram em Londrina – Paraná (REsp 1884483) e outro no Rio Grande do Sul (REsp 1819075). Nos referidos julgados, os condomínios alegam diversas reclamações dos moradores em relação ao aumento da rotatividade de pessoas estranhas nas dependências, causando insegurança e constrangimentos. Além disso, afirmam que os proprietários dos imóveis alugados pelo Airbnb, oferecem serviços como internet e até mesmo lavanderia, muitas vezes presente nos condomínios e destinado aos moradores.
Por outro lado, os proprietários dos imóveis afirmam estar no uso do seu direito constitucional de propriedade e que a locação dos imóveis não implica em ato ilegal.
O Aribnb, por sua vez, declara que a locação de imóveis por temporada, no Brasil, é um ato legal e previsto na Lei do Inquilinato, não podendo ser considerado como atividade hoteleira, bem como, proibir esse tipo de locação vai contra o princípio constitucional de propriedade daquele que aluga o imóvel.
A EXPLICAÇÃO SOBRE A DECISÃO DO STJ
Diante da discussão levada ao judiciário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que o sistema de reserva de imóveis através da plataforma digital Airbnb e similares, é uma espécie de “contrato atípico de hospedagem”, não tendo relação com a locação por temporada.
Segundo o colegiado, havendo previsão nas normas condominiais de que as unidades possuem destinação apenas residencial, é vedado esse tipo de locação oferecida pelas plataformas digitais como o Airbnb e o quórum mínimo para este tipo de decisão em uma assembleia condominial deverá ser de 2/3 de votos.
Os motivos que levaram o tribunal a tal decisão, começou com o esclarecimento quanto aos conceitos de residência, domicílio e hospedagem:
- Residência – morada habitual e estável;
- Domicílio – residência com intenção de permanência;
- Hospedagem – habitação temporária.
Nesses casos, entende-se que a hospedagem está diretamente ligada a alta rotatividade no local e oferta de serviços, algo muito presente nas formas de locação através do Airbnb e demais plataformas digitais do segmento, e isso pode afetar o sossego e a segurança do condomínio.
Entretanto, o Ministro Raul Araújo, afirmou que o contrato atípico de hospedagem, proposto pelas plataformas digitais como o Airbnb, não configuram atividade ilícita, desde que respeite os limites da legislação e que no caso, o modelo de negócios oferecidos pelo Airbnb não possui estrutura ou profissionalismo a altura para serem enquadrados na Lei 11.771/2008.
De todo modo, tal decisão não impossibilita os proprietários de fecharem contratos de aluguel de longa duração. O proprietário do imóvel pode gozar e dispor de seu imóvel de forma que harmonize sua utilização com os direitos relativos à segurança, sossego e saúde das demais unidades condôminas.
Por fim, o Ministro Luis Felipe Salomão, voto vencido, levantou a questão de que esta modalidade de locação não estaria no conceito de hospedagem e sim, de locação residencial por curta temporada.
Além disso, salienta que a modalidade não pode ser vista estritamente como comercial e sua vedação fere o princípio do direito de propriedade. Sem contar que, os condomínios poderiam adotar medidas capazes de garantir maior segurança para todos, por meio de cadastramento de pessoas nas entradas.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça pode refletir em outros processos envolvendo o assunto e tudo indica que poderá haver novos desdobramentos. Portanto, é fundamental contar com profissionais com expertise no tema a fim de avaliar cada caso e buscar a melhor medida jurídica.
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