Contrato de Compra e Venda de Imóveis na Incorporação Imobiliária: Aspectos Essenciais e Cuidados Necessários
A compra de um imóvel na planta envolve um processo complexo e cheio de particularidades, principalmente quando o negócio é feito diretamente com incorporadoras imobiliárias.
Esse tipo de aquisição é regulamentado por leis específicas, como a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e o Código de Defesa do Consumidor, garantindo direitos e deveres tanto ao comprador quanto ao vendedor.
Para que a transação ocorra de forma segura e dentro da legalidade, é fundamental que o contrato de compra e venda seja minuciosamente analisado.
Neste artigo, vamos abordar os principais aspectos que devem ser observados nesse tipo de contrato, além das cláusulas indispensáveis para garantir a segurança jurídica da negociação.
O Que é um Contrato de Compra e Venda na Incorporação Imobiliária?
O contrato de compra e venda na incorporação imobiliária é o instrumento jurídico que formaliza a aquisição de uma unidade habitacional antes ou durante sua construção.
Esse documento estabelece todos os direitos e obrigações das partes envolvidas, incluindo informações sobre o imóvel, valores, prazos e eventuais penalidades.
A principal característica desse tipo de contrato é que ele se baseia na promessa de entrega futura da unidade, ou seja, o comprador adquire um imóvel que ainda será construído, confiando na execução do projeto pela incorporadora.
Elementos Essenciais do Contrato de Compra e Venda de Imóveis na Incorporação Imobiliária
Para que o contrato tenha validade jurídica e ofereça proteção às partes envolvidas, ele deve conter alguns elementos essenciais:
- Qualificação das Partes
O contrato deve identificar de maneira clara as partes envolvidas:
- Promitente-vendedora: A incorporadora responsável pela construção e comercialização do empreendimento.
- Promissário-comprador: O adquirente da unidade imobiliária, que se compromete a efetuar os pagamentos conforme estipulado no contrato.
- Descrição do Empreendimento e da Unidade
É fundamental que o contrato contenha uma descrição detalhada do imóvel adquirido, incluindo:
- Nome do empreendimento e localização;
- Número da unidade, vaga de garagem (se aplicável) e metragem;
- Especificações da construção conforme o memorial descritivo arquivado no Cartório de Registro de Imóveis;
- Informações sobre áreas comuns e individuais.
- Preço e Condições de Pagamento
O contrato deve estipular:
- Valor total da unidade;
- Forma de pagamento (entrada, parcelas, saldo devedor);
- Possibilidade de financiamento bancário e os prazos para sua obtenção;
- Reajustes das parcelas conforme índices econômicos (como INCC ou IPCA).
- Prazo de Entrega e Tolerância
O prazo de conclusão da obra e entrega das chaves deve estar claramente definido no contrato. A legislação permite um prazo de tolerância de até 180 dias para eventual atraso na entrega, desde que essa condição esteja expressamente prevista.
- Multas e Penalidades
Em caso de descumprimento contratual por qualquer uma das partes, devem estar previstas multas e penalidades, como:
- Multa por atraso na entrega do imóvel pela incorporadora;
- Penalidade para o comprador que deixar de pagar as parcelas acordadas;
- Regras para rescisão contratual e devolução de valores pagos.
Cláusulas Essenciais para Garantir a Segurança Jurídica do Contrato
Além dos elementos fundamentais citados acima, algumas cláusulas são indispensáveis para garantir maior proteção ao comprador e evitar problemas futuros.
- Cláusula de Rescisão Contratual
A cláusula de rescisão estabelece as regras para o encerramento do contrato, incluindo:
- Penalidades aplicáveis;
- Condições para devolução de valores pagos;
- Prazos para restituição, se houver rescisão por culpa da incorporadora.
Exemplo:
“Caso a rescisão seja solicitada pelo PROMISSÁRIO-COMPRADOR, será aplicada uma multa de 20% sobre os valores pagos, deduzidas eventuais despesas administrativas e corretagem.”
- Cláusula de Patrimônio de Afetação
O patrimônio de afetação é uma proteção jurídica para os compradores, garantindo que os recursos obtidos com a venda das unidades sejam usados exclusivamente na construção do empreendimento.
Exemplo:
“O empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme a Lei nº 10.931/2004, garantindo que os valores pagos pelos compradores sejam destinados exclusivamente à construção do empreendimento.”
- Cláusula de Correção Monetária
Os valores das parcelas do contrato podem ser reajustados conforme índices econômicos específicos, devendo o contrato estabelecer qual índice será utilizado.
Exemplo:
“As parcelas devidas até a expedição do ‘Habite-se’ serão reajustadas pelo INCC-M. Após a expedição do documento, os valores serão corrigidos pelo IGP-M.”
- Cláusula de Garantia e Vícios Construtivos
A incorporadora deve garantir a qualidade da construção e oferecer prazos de garantia conforme o Código Civil e as normas técnicas.
Exemplo:
“A PROMITENTE-VENDEDORA garante a integridade estrutural do imóvel pelo período de cinco anos, sendo que vícios aparentes deverão ser reclamados no prazo de 90 dias após a entrega das chaves.”
- Cláusula de Foro de Eleição
Determina o foro competente para dirimir eventuais disputas judiciais relacionadas ao contrato.
Exemplo:
“Fica eleito o foro da Comarca de …… para solução de qualquer questão oriunda deste contrato, com renúncia expressa a qualquer outro.”
Cuidados ao Assinar o Contrato de Compra e Venda
Antes de assinar o contrato, é essencial que o comprador tome algumas precauções:
- Verifique o Registro da Incorporação: Certifique-se de que o empreendimento está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
- Leia o Memorial Descritivo: Esse documento contém todas as especificações técnicas do imóvel e deve ser seguido à risca pela incorporadora.
- Analise as Condições de Pagamento: Confirme se os valores, prazos e reajustes estão de acordo com sua capacidade financeira.
- Confira as Cláusulas de Rescisão: Certifique-se de que as penalidades em caso de cancelamento do contrato são justas e equilibradas.
- Conte com Assessoria Jurídica: Consultar um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para evitar cláusulas abusivas e garantir uma compra segura.
O contrato de compra e venda de imóveis na incorporação imobiliária é um instrumento essencial para garantir a segurança da transação. No entanto, para evitar prejuízos, é crucial que o comprador analise minuciosamente todas as cláusulas antes de assiná-lo.
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